Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (“LKDBĐS 2023”) có hiệu lực từ ngày 01/08/2023, trong đó nhiều quy định mới tích cực, phù hợp hơn với thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, LKDBĐS 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ, tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế.
Ngày 25/10/2024, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 49/2024/TT-NHNN (“Thông tư 49”) có hiệu lực từ ngày 10/12/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 11/2022/TT-NHNN (“Thông tư 11”), qua đó thay đổi một số quy định để phù hợp với LKDBĐS 2023 mới.
- Mở rộng phạm vi bên bảo lãnh bao gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài
Trước đây, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép thực hiện bởi các ngân hàng thương mại (“NHTM)” khi đã đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 13 Thông tư 11, bao gồm việc có quy định về hoạt động này trong giấy phép và không bị cấm, hạn chế. Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.
Tuy nhiên, Thông tư 49 đã bãi bỏ các điều kiện hạn chế trước đây, mở rộng phạm vi cho phép cả NHTM và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Với nhiều tổ chức tín dụng tham gia vào thị trường bảo lãnh hơn, nguồn cung bảo lãnh tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ được mở rộng, các NHTM và chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể cung cấp các sản phẩm bảo lãnh đa dạng hơn, đáp ứng nhu cầu khác nhau của các doanh nghiệp và người mua nhà.
- Cụ thể hơn trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 49 đã quy định chi tiết, đầy đủ quy trình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho phù hợp với Điều 26 LKDBĐS 2023. Cụ thể, căn cứ đề nghị của chủ đầu tư, NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và việc thực hiện bảo lãnh được tiến hành như sau:
- Bên bảo lãnh và chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định;
- Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
- Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
- Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.
Theo Thông tư 49, bên bảo lãnh có trách nhiệm phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư sau khi ký thỏa thuận cấp bảo lãnh; đối với chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết thư bảo lãnh cho nhà đầu tư. Như vậy, Thông tư 49 đã chỉnh sửa Thông tư 11 theo đúng tinh thần LKDBĐS 2023, cụ thể hóa các trách nhiệm của chủ đầu tư đối với hoạt động bảo lãnh dự án kinh bất động sản của mình, qua đó bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, nâng cao tính minh bạch cho thị trường bất động sản.
